Le taux de 6 % appliqué à la démolition-reconstruction de logements a fait couler beaucoup d'encre ces dernières années. Mais bonne nouvelle pour les promoteurs immobiliers : grâce à un nouveau changement de la législation, le taux de 6 % restera en vigueur au-delà du 1er juillet 2025. Le régime s'accompagne toutefois désormais de conditions plus strictes. Qu'est-ce qui change exactement ? Et quel en sera l'impact sur votre projet ? On vous l'explique !
Régime permanent pour la démolition-reconstruction
Le régime permanent, comme on l'appelle, prévoit quatre scénarios où le taux de 6 % peut être appliqué lors de la démolition et la reconstruction d'une habitation.
Ces scénarios peuvent être résumés comme suit :
- La démolition-reconstruction par un maître d'ouvrage qui est une personne physique et qui compte utiliser le logement reconstruit comme habitation (principale) propre et unique pendant une période d'au moins cinq ans. La superficie habitable totale ne peut excéder 200 m².
- La démolition-reconstruction d'une habitation que le maître d'ouvrage (personne physique ou morale) destine à la location pendant au moins 15 ans dans le cadre de la politique sociale.
- La démolition-reconstruction d'une habitation que le maître d'ouvrage (personne physique ou morale) destine pendant au moins 15 ans à la location (directe) à une personne physique qui y établit son domicile (depuis le 1er juin 2024).
- La « livraison » (vente) d'une habitation reconstruite après démolition qui est utilisée par l'acquéreur comme habitation principale propre et unique, qui est louée dans le cadre de la politique sociale ou qui est louée en tant que logement à une personne physique qui y établit son domicile.
Superficie plus limitée
La livraison d'une habitation « propre » ou d'une habitation destinée à la location à une personne physique relève uniquement de cette mesure, pour autant que la superficie habitable totale de l'habitation ne dépasse pas 175 m².
La limite est toutefois maintenue à 200 m² pour la démolition-reconstruction de l'habitation propre par un maître d'ouvrage qui est une personne physique. Aucune limite ne s'applique en matière de superficie (comme auparavant) pour les logements reconstruits qui sont destinés à la location dans le cadre de la politique sociale.
Formalités
Les obligations formelles de l'actuelle mesure transitoire afin de pouvoir bénéficier du régime sont maintenues.
Le vendeur devra donc introduire au préalable une déclaration (électronique) qui confirmera les éléments requis pour l'application du régime. Cette déclaration devra également être signée par l'acquéreur.
Il conviendra en outre de transmettre le permis d'environnement, le contrat d'entreprise et le compromis ou l'acte authentique. La convention sous seing privé ou l'acte notarié ainsi que la facture doivent également reprendre les éléments qui justifient l'application du taux de 6 %.
Époux et cohabitants légaux
Comme expliqué ci-dessus, l'habitation reconstruite doit être occupée par le « maître d'ouvrage » devant être une personne physique ou par l'« acheteur » devant être une personne physique. L'application du taux de 6 % est en outre soumise à la condition qu'il s'agisse de son propre logement.
Pour les couples mariés (ou les personnes vivant sous le statut de cohabitation légale), cette condition est évaluée conjointement : si l'un des conjoints possède déjà un autre logement, le couple ne pourra donc pas bénéficier du taux de 6 %.
La règle est différente pour les personnes qui ne sont pas mariées ni cohabitants légaux et qui agissent ensemble en qualité de maître d'ouvrage. Le cas échéant, le critère relatif à l'« habitation unique » est évalué dans le chef de chaque propriétaire-maître d'ouvrage séparément.
Ce régime sera également adapté. La condition de l'habitation « unique » sera désormais évaluée séparément dans le chef de chaque maître d'ouvrage ou de chaque acheteur, indépendamment des rapports juridiques entre les acheteurs ou les maîtres d'ouvrage. Ce système permet ainsi d'éliminer toute distinction entre les différentes formes de cohabitation (mariage, cohabitation légale, cohabitation de fait).
À compter du 1er juillet 2025
Le nouveau régime s'appliquera aux livraisons de marchandises pour lesquelles la TVA sera exigible dès le 1er juillet 2025. Aucun régime transitoire n'est prévu. Par conséquent, le taux de 6 % pourra s'appliquer dès le 1er juillet 2025 aux factures liées à une vente, pour autant que toutes les conditions soient remplies.
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